盡管背著黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的“光環(huán)”，但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關(guān)。如今，城市更新開始顛覆大家對(duì)水貝的印象，但卻同時(shí)遭遇黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的“寒冬期”，或許這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)和一座“城”之間的微妙關(guān)系。

如果把水貝比作一座城，那么珠寶絕對(duì)是水貝的代名詞。

在深圳，如果您跟別人問起水貝，別人的第一反應(yīng)肯定是珠寶。水貝位于深圳市羅湖區(qū)，早已是深圳乃至全國(guó)有名的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，水貝村更被稱為“中國(guó)珠寶第一村”。盡管背著這么多的“光環(huán)”，水貝的城市更新也是在這幾年才突然爆發(fā)。面對(duì)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的“寒冬期”，黃金珠寶產(chǎn)業(yè)與樓市之間也產(chǎn)生了獨(dú)特的化學(xué)反應(yīng)。

水貝和珠寶之間的故事 600年前，這里就是一個(gè)村；20年前，這里是一個(gè)工業(yè)區(qū)。但在當(dāng)時(shí)，或許沒有人會(huì)想到這一棟棟陳舊工業(yè)廠房，如今會(huì)閃耀這么大的“光芒”。

10月的深圳，天氣似乎仍未“入秋”。張小姐站在水貝村大門前，向正在施工的工地不停張望。她是水貝村人，從小住在這。她告訴記者自己時(shí)常會(huì)回來看看城市更新的進(jìn)度，也經(jīng)常回想過去的城中村時(shí)光。

因水得財(cái)，因貝而富。如今的水貝在很多人眼里意味著黃金、財(cái)富。600年前，這里就是一個(gè)村；20年前，這里是一個(gè)工業(yè)區(qū)。除了赫赫有名的水貝村以及貝麗花園，周圍的許多工業(yè)廠房已經(jīng)被貼上“水貝工業(yè)區(qū)”的標(biāo)簽。

在張小姐的印象中，20幾年前水貝的珠寶企業(yè)不多，基本上都是紙廠、汽車維修廠等比較低端的產(chǎn)業(yè)，租金也非常便宜，但在當(dāng)時(shí)，的確已經(jīng)有一些黃金珠寶的加工廠。此外，水貝以及周邊片區(qū)還是許多上市公司的“搖籃”，包括特力、深中華、深深寶、農(nóng)產(chǎn)品等，萬科的總部也曾經(jīng)在水貝。

由于有了工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，直接帶動(dòng)了水貝村以及周邊住宅小區(qū)的繁榮。“別看有些陳舊，水貝的黃金珠寶以前是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，工業(yè)區(qū)所需的勞動(dòng)力和創(chuàng)造的財(cái)富相當(dāng)驚人，當(dāng)時(shí)我們村里的出租房供不應(yīng)求。”張小姐說道，“但隨后工業(yè)區(qū)的發(fā)展遇到瓶頸，直接導(dǎo)致我們這附近的房子不好出租。”

不過，黃金珠寶行業(yè)早已和水貝“結(jié)緣”。2004年，深圳市黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地正式掛牌。盡管經(jīng)歷了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但過去轉(zhuǎn)移的多是加工企業(yè)，從事品牌生產(chǎn)的企業(yè)依然留在水貝。

在這個(gè)由水貝一路、水貝二路和貝麗北路交織而成的狹小“三角洲”里，如今幾乎全國(guó)所有知名的黃金企業(yè)都在這里設(shè)立了辦事處或分公司，幾乎全國(guó)所有大型珠寶商都在這里設(shè)立了展銷點(diǎn)。目前，水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)年產(chǎn)銷值超過1000億元，已集聚超過2000家法人珠寶企業(yè)，占據(jù)全國(guó)70%的市場(chǎng)份額。水貝通過轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，現(xiàn)已形成了設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、展示、檢測(cè)、批發(fā)銷售一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈條，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模越來越大，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈越來越完整，已經(jīng)成為輻射全國(guó)乃至世界的知名珠寶集聚區(qū)。

城市更新瞬間爆發(fā)

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關(guān)，但就在這幾年，城市更新步伐加快顛覆了大家對(duì)水貝的印象，昔日的舊工業(yè)廠房多數(shù)已經(jīng)變成了即將竣工的高樓大廈。

盡管背著黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的光環(huán)，但在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關(guān)，街道狹窄而陳舊，整個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)幾乎沒有高樓大廈，烈日驕陽透過樹葉從縫隙間炙烤著往來的行人。的確，水貝發(fā)展黃金珠寶產(chǎn)業(yè)這么多年，片區(qū)里新建的寫字樓少之又少，新建的住宅小區(qū)也不多。

“雖然黃金珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不錯(cuò)，但這里的環(huán)境在很長(zhǎng)一段時(shí)間卻沒有發(fā)生什么變化，從房?jī)r(jià)的變化就可以看得出來。”張小姐說，她在2000年的時(shí)候在田貝四路的某新樓盤買下了一套33平方米的公寓，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是21萬元，折合每平方米6300元左右，但到了2011年年初，她的這套房子賣出價(jià)格為52萬元，10年間張小姐這套房子價(jià)格漲幅為147%。而深圳樓市早已從2004至2005年開始進(jìn)入上漲階段。

隨著黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量的產(chǎn)業(yè)和居住需求支撐著水貝片區(qū)的房?jī)r(jià)。不過，僅僅靠釋放新地塊來提供支撐，難以給這座城市所期許的未來，這注定深圳只能接受城市更新。如今，深圳各個(gè)片區(qū)都在借助城市更新的力量發(fā)展，過去看似“陳舊”的水貝也不例外。未來，水貝村將打造成“湖畔精品社區(qū)、珠寶創(chuàng)意旗艦城”，而水貝——布心片區(qū)將整體打造成國(guó)際珠寶生態(tài)創(chuàng)意城區(qū)。

作為有著悠久歷史的水貝村，率先進(jìn)入了城市更新浪潮。根據(jù)羅湖重建局《關(guān)于羅湖區(qū)翠竹街道水貝村城市更新單元規(guī)劃（草案）》，水貝村城市更新單元項(xiàng)目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批計(jì)劃，城市更新單元用地面積53710平方米，項(xiàng)目共包括兩塊用地，其中北部地塊用地位于水貝一路北側(cè)，南部地塊用地位于水貝一路南側(cè)。記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來水貝村的城市更新進(jìn)度加快，北部地塊的原建筑物已被拆除，進(jìn)入施工狀態(tài)，這個(gè)進(jìn)度在深圳所有城中村的更新中已算順利；南部地塊城市更新也在加速推進(jìn)中，部分住宅樓的住戶開始搬遷。

而在去年，《關(guān)于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點(diǎn)的決定》和《關(guān)于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點(diǎn)的方案》經(jīng)深圳市政府常務(wù)會(huì)議研究通過。深圳最早的建成區(qū)羅湖成為全市首個(gè)城市更新改革試點(diǎn)區(qū)。市里簡(jiǎn)政放權(quán)，加之深圳市政府隨后又推出了東進(jìn)戰(zhàn)略，水貝的城市更新可以說是瞬間爆發(fā)。

從水貝地鐵站出來后往南看去，一座座正在建設(shè)之中的珠寶大廈映入眼簾。如今，走在水貝的街道上，昔日的舊工業(yè)廠房多數(shù)已經(jīng)變成了即將竣工的高樓大廈。據(jù)記者調(diào)查，除了水貝村的城中村更新項(xiàng)目，A股上市企業(yè)特力旗下的特力珠寶大廈已經(jīng)進(jìn)入招商階段；水貝珠寶國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)封頂，主塔樓高度突破200米；水貝金座、水貝銀座、興龍黃金珠寶大廈、金展珠寶廣場(chǎng)等大樓拔地而起，即將投入使用；由舊工業(yè)廠房改造的水貝萬山工業(yè)區(qū)也已經(jīng)煥然一新。

城市更新步伐加快以及深圳房?jī)r(jià)在去年出現(xiàn)一輪上漲，加之目前水貝城市更新還未提供傳統(tǒng)意義的住宅產(chǎn)品，這些因素都在一定程度上帶動(dòng)了水貝片區(qū)的房?jī)r(jià)。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前水貝片區(qū)的平均房?jī)r(jià)為每平方米64000元。就拿張小姐所買的房子來說，盡管已經(jīng)有近16年的樓齡，但如今的成交價(jià)一度達(dá)到每平方米6萬元，近5年間這套房子的價(jià)格上漲超過280%。“其實(shí)，去水貝買房就是沖著黃金珠寶產(chǎn)業(yè)和學(xué)位，包括黃金珠寶產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的周邊發(fā)展，員工帶來的購買力和承受價(jià)格的能力，之前這里成交的多數(shù)大戶型都是附近珠寶公司的高層所買。”中介吳小姐對(duì)記者說道。

遭遇寒冬：黃金珠寶

與樓市之間的微妙變化

近兩年黃金珠寶行業(yè)市場(chǎng)不景氣，所謂“寒冬期”局面仍未改變。巧合的是，樓市目前也經(jīng)歷新一輪調(diào)控。或許，這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)與一座“城”之間的微妙關(guān)系。

聲譽(yù)鵲起，也伴隨著陣陣隱憂。受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，近兩年黃金珠寶行業(yè)市場(chǎng)不景氣，所謂“寒冬期”局面仍未改變。

市場(chǎng)下行帶來黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的寒冬。實(shí)體店萎縮、銷售量下滑、珠寶城展柜撤柜情況時(shí)有發(fā)生。與此同時(shí)，珠寶行業(yè)同質(zhì)化產(chǎn)能過剩，珠寶專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)過量，零售市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)過多，珠寶產(chǎn)業(yè)面臨的困難很多，面臨的挑戰(zhàn)很大。

記者發(fā)現(xiàn)，水貝片區(qū)里一些較為低端的珠寶店倒閉了不少，例如位于水田一街的愛翠珠寶園，去年才剛剛開業(yè)如今卻早已關(guān)閉。“這一兩年，周圍很多珠寶店倒了又開，開了又倒，這才讓人擔(dān)心。”在水貝經(jīng)商10幾年的陳阿姨顯得有些感傷。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，不少黃金珠寶店鋪老板一邊應(yīng)付來客，一邊專注地看著眼前的小小屏幕——相比起傳統(tǒng)的黃金珠寶批發(fā)零售生意，炒金和做期貨賺錢似乎來得更快，但這似乎也帶來了資金鏈上的隱患。

赫本珠寶負(fù)責(zé)人周小姐對(duì)記者表示，這一兩年黃金珠寶行業(yè)的景氣度不太好，今年的生意真的特別淡。周小姐提到，除了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，前兩年爆發(fā)的信貸危機(jī)也是影響行業(yè)發(fā)展的原因之一。據(jù)悉，銀行從去年起針對(duì)珠寶行業(yè)的信貸收緊、資金回籠給一些珠寶企業(yè)當(dāng)頭一棒，導(dǎo)致一些企業(yè)在這次大洗牌中因?yàn)橘Y金鏈斷裂而面臨破產(chǎn)清算。

珠寶行業(yè)經(jīng)歷所謂的“寒冬期”，水貝片區(qū)的樓市似乎也受到?jīng)_擊。與房屋銷售市場(chǎng)相比，租房市場(chǎng)的反應(yīng)更為靈敏。盡管周邊新的寫字樓即將投入使用，地鐵等配套設(shè)施更為齊全，但今年以來特別是最近的租房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯變化。記者在今年上半年曾對(duì)水貝片區(qū)的租房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)時(shí)該片區(qū)高層一房一廳單位的租金普遍在3000元以上，但現(xiàn)在水貝城中村已被拆除，房源應(yīng)該更為緊俏，但相反的是出租房源增多，租金的談判空間更大。“我的房子去年還以3300元的租金出租，剛剛到期之后我找中介幫忙出租，現(xiàn)在比以前難出租的同時(shí)租金還有所下調(diào)，現(xiàn)在我要價(jià)2800元租客都不太買賬。”王先生對(duì)記者表示。

在中介吳小姐看來，出現(xiàn)這種情況的原因除了樓市新一輪調(diào)控，更多的是由于黃金珠寶行業(yè)的不景氣。“這邊的租客多數(shù)都是附近公司上班的員工，但今年來這租房的人少了，房租也沒以前那么高。”

或許，這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)與一座“城”之間的微妙關(guān)系：過去水貝片區(qū)由于黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的興起而快速發(fā)展，現(xiàn)在的確有部分人開始擔(dān)心水貝片區(qū)特別是樓市會(huì)因?yàn)辄S金珠寶行業(yè)所謂的“寒冬期”而出現(xiàn)變化。

“全國(guó)珠寶看深圳，深圳珠寶看水貝”，這句話道盡了水貝對(duì)于全國(guó)黃金珠寶行業(yè)的重要地位。其實(shí)，黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的“寒冬期”正倒逼產(chǎn)業(yè)變革以及轉(zhuǎn)型升級(jí)。“我們公司一直以穩(wěn)字當(dāng)頭，不盲目擴(kuò)張，也有信心能挺過這段‘寒冬期’。”赫本珠寶負(fù)責(zé)人周小姐如是說。巧合的是，樓市目前也經(jīng)歷新一輪調(diào)控。黃金珠寶產(chǎn)業(yè)與水貝樓市之間正在發(fā)生微妙變化，但可以期待的是，經(jīng)歷了“陣痛期”之后，水貝的前景依舊令人期待。